1. Qu’est-ce qu’un logement collectif en urbanisme ?

C’est un bâtiment comportant plusieurs logements regroupés sous une même structure (immeuble, résidence), par opposition à la maison individuelle.

2. Quelle autorisation est nécessaire pour construire un immeuble collectif ?

Un permis de construire (PC) est obligatoire, quelle que soit la surface, car il s’agit d’un bâtiment neuf.

3. Un architecte est-il obligatoire pour un logement collectif ?

Oui, l’intervention d’un architecte est systématique.

4. Quels sont les délais d’instruction d’un permis de construire pour logement collectif ?

En moyenne 3 mois, pouvant aller jusqu’à 6 mois en secteur protégé ou si le projet nécessite des avis complémentaires (ABF, environnement).

5. Quelles normes d’accessibilité doivent respecter les logements collectifs ?

• 100 % des logements doivent être accessibles aux personnes handicapées dans les bâtiments neufs (ou adaptables selon les cas).

• Circulations, ascenseurs, stationnements adaptés obligatoires.

6. Quelles sont les obligations en matière de stationnement ?

Le PLU fixe le nombre minimum de places par logement. Si elles ne peuvent pas être créées sur site, une compensation financière peut être prévue par la commune.

7. Un logement collectif est-il toujours considéré comme un ERP ?

Non. L’habitat collectif n’est pas un ERP, sauf si des locaux communs accueillent du public (crèche, commerces en rez-de-chaussée).

8. Quelles obligations énergétiques pour les logements collectifs neufs ?

Ils doivent respecter la RE2020, incluant :

• Seuils de consommation énergétique.

• Analyse carbone.

• Confort d’été.

9. Peut-on transformer un immeuble de bureaux en logements collectifs ?

Oui, mais cela constitue un changement de destination soumis à PC ou DP selon les travaux.

10. Quelles contraintes patrimoniales s’appliquent ?

En secteur protégé, l’ABF peut imposer des matériaux, hauteurs, gabarits et couleurs spécifiques.

11. Les logements collectifs sont-ils soumis à la loi SRU ?

Oui, les communes doivent atteindre un certain taux de logements sociaux. Les programmes collectifs peuvent intégrer une part de logements sociaux imposée.

12. Quelles sont les obligations acoustiques pour les logements collectifs ?

Ils doivent respecter la réglementation acoustique (isolation aux bruits aériens et solidiens). Des tests peuvent être exigés en fin de chantier.

13. Les espaces extérieurs doivent-ils être prévus ?

Oui, selon le PLU : jardins, aires de jeux, espaces verts, stationnements vélos. Certains labels HQE imposent des surfaces minimales végétalisées.

14. Un logement collectif peut-il intégrer des commerces en rez-de-chaussée ?

Oui, mais cela nécessite de prévoir des affectations mixtes et de respecter les règles d’accessibilité et de sécurité propres aux ERP.

15. Quelles sont les règles de hauteur maximales ?

Elles sont fixées par le PLU (souvent en mètres ou en nombre d’étages). En centre-ville, la hauteur doit s’intégrer dans le tissu existant.

16. Qui contrôle la conformité d’un logement collectif neuf ?

• La mairie (via la DAACT).

• Les bureaux de contrôle (sécurité, accessibilité, thermique).

• Le promoteur/maître d’ouvrage qui doit garantir la conformité.

17. Les logements collectifs sont-ils soumis à la taxe d’aménagement ?

Oui. Elle est calculée sur la surface de plancher totale et facturée au promoteur.

18. Quels risques en cas de construction non conforme ?

• Amendes jusqu’à 6 000 €/m².

• Obligation de mise en conformité ou démolition.

• Recours des tiers possible jusqu’à 2 mois après affichage.

19. Qui peut contester un projet de logement collectif ?

Les voisins, associations ou collectivités peuvent déposer un recours gracieux ou contentieux contre le permis de construire.

20. Qui accompagne un projet de logement collectif ?

• Architecte (obligatoire).

• Bureau d’études techniques (structure, thermique, acoustique).

• Promoteur ou bailleur : montage financier et administratif.

• Urbanisme communal : validation réglementaire.